社區(qū)商業(yè)是一根根毛細(xì)血管，深入到城市生活的各個(gè)小單元，市場(chǎng)前景廣闊，因此國(guó)內(nèi)不少知名地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)入社區(qū)商業(yè)新藍(lán)海，并且頭部企業(yè)也已推出較為成熟的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線，當(dāng)中以萬(wàn)科里、綠地鄰里中心為代表。

不過(guò)，大部分商業(yè)項(xiàng)目往往因?yàn)楦鞣N因素一路踩坑到開(kāi)業(yè)，有的即便完成招商，順利開(kāi)業(yè)，也逃不過(guò)“最多火三年”的魔咒，冷清收?qǐng)觥Ｒ虼吮疚恼砹水?dāng)下社區(qū)商業(yè)前期規(guī)劃與設(shè)計(jì)常見(jiàn)問(wèn)題做一簡(jiǎn)析。

現(xiàn)狀／痛點(diǎn)分析

社區(qū)商業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，建筑形態(tài)從住宅底商及街鋪，逐步演變?yōu)榧惺劫?gòu)物場(chǎng)所，業(yè)態(tài)更復(fù)合，購(gòu)物更具體驗(yàn)感，社區(qū)商業(yè)已從對(duì)居民吃喝拉撒基本生活需求的滿足，升級(jí)對(duì)精神層面的滿足。

而當(dāng)前傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)，面臨的問(wèn)題集中在：底商過(guò)剩、缺乏規(guī)劃、電商沖擊、附近綜合體競(jìng)爭(zhēng)等。

近幾年新增項(xiàng)目則大部分躲不開(kāi)空間限制（商戶少、可逛性不足、曝光量低）；時(shí)間限制（全天候需求與商業(yè)體早10晚10矛盾）；情感限制（除了物理空間，還需要賦予“意義”，促成情感鏈接，用戶粘性）；同質(zhì)化（爭(zhēng)相模仿成功案例，忽略因地制宜，缺乏用戶調(diào)研與溝通）等問(wèn)題。

以上問(wèn)題無(wú)論向內(nèi)看還是向外看，造成因素都很客觀，也很重要，但這并不是最根本的因素。商業(yè)需要強(qiáng)于理解商業(yè)規(guī)律、敢于嘗鮮創(chuàng)造先機(jī)、善于突破發(fā)展瓶頸的操盤(pán)手，更需要有執(zhí)念、謀長(zhǎng)遠(yuǎn)、重人才、能大度的企業(yè)家。

規(guī)劃時(shí)要避的“坑”

1、項(xiàng)目規(guī)劃既要契合當(dāng)前實(shí)際，又要有調(diào)整的余地。

銷(xiāo)售/運(yùn)營(yíng)時(shí)流的淚，都是當(dāng)初規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)腦子里進(jìn)的水。很多社區(qū)商業(yè)缺乏合理規(guī)劃，使得商鋪價(jià)值大打折扣。

首先，一個(gè)社區(qū)商業(yè)的規(guī)模多大，業(yè)態(tài)比例怎么劃定，都需要做精準(zhǔn)的定位。只有詳盡調(diào)查該區(qū)域未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計(jì)，了解輻射區(qū)域內(nèi)的顧客需求和消費(fèi)水平，才能做出最佳的判斷，比如，項(xiàng)目所在區(qū)域老齡化嚴(yán)重，則顯然不適合建造兒童主題商場(chǎng)；若建在高校附近，則適合文化藝術(shù)類(lèi)主題，可以引進(jìn)密室、鬼屋等價(jià)格不高又相對(duì)新奇的業(yè)態(tài)。

其次，要預(yù)留調(diào)整空間，以便適時(shí)調(diào)整。任何類(lèi)型的商業(yè)，都不可能一開(kāi)始運(yùn)營(yíng)就達(dá)到最佳的狀態(tài)，需要不斷調(diào)整；另外，消費(fèi)者的偏好會(huì)不斷發(fā)生變化，也要對(duì)癥下藥。因此，必須要預(yù)留15%左右的空間，便于有需要的時(shí)候調(diào)整。

2、建筑等硬件指標(biāo)要符合具體業(yè)態(tài)的使用標(biāo)準(zhǔn)

無(wú)論多好的業(yè)態(tài)規(guī)劃，終究還是需要建筑物本身去承載。這里面有非常多的坑，開(kāi)發(fā)商們一掉再掉。

比如物業(yè)布局不考慮居民出行習(xí)慣：某開(kāi)發(fā)商的商鋪2012年交房，雖然現(xiàn)在項(xiàng)目及周邊入住已較為成熟，但鮮有商家愿意承租，因?yàn)槠渖啼佄皇茄爻鞘锌焖俾芬粋?cè)分布的。

有些建筑標(biāo)準(zhǔn)不符合業(yè)態(tài)要求。某社區(qū)商業(yè)，開(kāi)發(fā)商前期花了很大力氣把商家招進(jìn)去，但一年之后，商家就流失了大半，剩下的則集體抗繳物業(yè)費(fèi)，起因就是煙道設(shè)計(jì)不合理，餐飲類(lèi)商家根本沒(méi)法做生意。

3、主題主題主題！形成合力才能實(shí)現(xiàn)差異化

雖然互聯(lián)網(wǎng)打破了傳統(tǒng)物理界限，但是以家庭消費(fèi)，社交需求和個(gè)人休閑為場(chǎng)景的社區(qū)商業(yè)還是有吸引力。

早點(diǎn)攤位，菜店水果店，小超市，銀行網(wǎng)點(diǎn)，快遞柜，美容美發(fā)，還有SAP會(huì)所和社區(qū)診所等等，這種滿足生活最基本需求的業(yè)態(tài)，確實(shí)是社區(qū)商業(yè)pk電商和綜合體的有力武器。但僅僅靠這些還不夠。社區(qū)商業(yè)必須要有鮮明的主題。

設(shè)計(jì)重點(diǎn)

好的商業(yè)設(shè)計(jì)必須以優(yōu)秀的商業(yè)規(guī)劃為基礎(chǔ)，商業(yè)設(shè)計(jì)的真正魅力所在，就是通過(guò)建筑、景觀、標(biāo)識(shí)、藝術(shù)等多專業(yè)的統(tǒng)一設(shè)計(jì)來(lái)創(chuàng)造一種環(huán)境，能讓顧客停下來(lái)、留下來(lái)，讓顧客樂(lè)意來(lái)。優(yōu)秀的商業(yè)設(shè)計(jì)可以激發(fā)消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，讓人們享受自由購(gòu)物的樂(lè)趣。當(dāng)人們深深陶醉于這種體驗(yàn)氛圍時(shí)，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的潛在價(jià)值也將會(huì)可持續(xù)地成倍增長(zhǎng)。

1、動(dòng)線設(shè)計(jì)

動(dòng)線設(shè)計(jì)直接影響商業(yè)后期的運(yùn)營(yíng)效果。商業(yè)面對(duì)的人群較廣，動(dòng)線種類(lèi)相對(duì)復(fù)雜，必須對(duì)人流、物流、車(chē)流等不同類(lèi)型的動(dòng)線進(jìn)行合理組織。提供便捷的交通環(huán)境是商業(yè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)的必要條件。不僅前期規(guī)劃設(shè)計(jì)要考慮這一點(diǎn)，后期的管理與經(jīng)營(yíng)也必須同步跟進(jìn)。許多商業(yè)的失敗不是因?yàn)樵O(shè)計(jì)問(wèn)題，而是缺少與規(guī)劃設(shè)計(jì)思路一致的高效、系統(tǒng)、現(xiàn)代化的管理手段與設(shè)施。

2、首層平面設(shè)計(jì)

對(duì)大型商業(yè)來(lái)說(shuō)，首層平面的設(shè)計(jì)很大程度上關(guān)系到其商業(yè)價(jià)值能否躍升。首層商業(yè)直接與外部環(huán)境相連，最先與人接觸，不僅承擔(dān)著商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理功能，而且是人流集散點(diǎn)、垂直交通與水平交通的節(jié)點(diǎn)、室內(nèi)外空間的交叉點(diǎn)?？梢?jiàn)既要滿足商業(yè)通達(dá)性的需求，又要?jiǎng)?chuàng)造良好的商業(yè)環(huán)境，使其價(jià)值最大化，首層平面設(shè)計(jì)可謂重中之重。

3、地下車(chē)庫(kù)特色設(shè)計(jì)

對(duì)于商業(yè)來(lái)說(shuō)，地下車(chē)庫(kù)往往成為接待顧客的“第一大堂”，停車(chē)需求是否被滿足，是否有明確的區(qū)域劃分和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，是否足夠方便也逐漸成為人們是否選擇該購(gòu)物場(chǎng)所的重要因素。

4、地下空間增值開(kāi)發(fā)

對(duì)于商業(yè)來(lái)說(shuō)，地下一層甚至是地下二層空間都存在潛在的商業(yè)價(jià)值。利用立體化交通組織，通過(guò)下沉廣場(chǎng)、中庭空間、光線、廣告導(dǎo)識(shí)、特色業(yè)態(tài)等多方面設(shè)計(jì)因素引導(dǎo)人流自然進(jìn)入地下商業(yè)空間，打造地下商業(yè)氛圍，充分發(fā)掘其潛在價(jià)值。

5、商業(yè)設(shè)計(jì)之體驗(yàn)式空間設(shè)計(jì)

好的空間設(shè)計(jì)可以有足夠的沖擊力和吸引力。而我們所追求的空間有一個(gè)共同特質(zhì)——強(qiáng)調(diào)人在其中的“體驗(yàn)性”。因?yàn)閭鹘y(tǒng)商業(yè)模式的價(jià)值優(yōu)勢(shì)歸根究底就在于體驗(yàn)式消費(fèi)模式。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)情感溝通的需要將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于物質(zhì)消費(fèi)的價(jià)值。所以，精神層面的消費(fèi)需求前景無(wú)可替代，體驗(yàn)式空間的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，它已經(jīng)成為商業(yè)項(xiàng)目成功與否的重要標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)間消費(fèi)、精神層面的需求將是未來(lái)商業(yè)的發(fā)展方向。

6、室內(nèi)外空間的互動(dòng)性、連續(xù)性

在商業(yè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，不容忽視的是外部空間的設(shè)計(jì)以及室內(nèi)外空間的互動(dòng)與交流，包括灰空間的利用。其核心是創(chuàng)造出舒適、有趣而且充滿活力的開(kāi)放性空間?，F(xiàn)有許多商業(yè)室外空間預(yù)留不足或者處理方式簡(jiǎn)單、生硬，沒(méi)能與商業(yè)形成良好的溝通，這些都為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)埋下隱患。

事實(shí)上好的商業(yè)設(shè)計(jì)不僅是做“點(diǎn)”，而且要做“面”，要充分利用商業(yè)外部空間，將其與商業(yè)本身統(tǒng)一設(shè)計(jì)，同時(shí)結(jié)合景觀、標(biāo)識(shí)、色彩、形象藝術(shù)等專業(yè)一體化設(shè)計(jì)，讓商業(yè)感染力不斷擴(kuò)大延伸，甚至影響周?chē)某鞘协h(huán)境，如此，商業(yè)對(duì)人的吸引力才會(huì)更強(qiáng)。

案例解析

1、日本ODAKYU湘南GATE購(gòu)物中心

僅擁有1.26萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)面積的ODAKYU湘南GATE購(gòu)物中心，改造前效益在集團(tuán)內(nèi)與其他項(xiàng)目相距甚遠(yuǎn)，改造后“首發(fā)”9天內(nèi)便突破5億日元銷(xiāo)售額（約3200萬(wàn)人民幣），而其所在商圈還集中了眾多“競(jìng)爭(zhēng)者”。

關(guān)于項(xiàng)目

ODAKYU湘南GATE改造之前是位于藤澤站南側(cè)的小田急百貨藤澤店，面對(duì)“生存危機(jī)”，從2018年6月開(kāi)始，進(jìn)行了10個(gè)月左右的大規(guī)模工程改造，將傳統(tǒng)百貨升級(jí)為新形態(tài)購(gòu)物中心，并改名為ODAKYU湘南GATE，總計(jì)8層，賣(mài)場(chǎng)面積約1.26萬(wàn)平方米，共包含65家專賣(mài)店鋪。

項(xiàng)目明確提出了自身“My Favorite&3rd.Place”的概念，希望人們將這里視作一個(gè)“舒適的第三空間”，可以與家人、朋友一起輕松就餐、短暫休息，并值得分享。這一理念與新引入的店鋪也正“投人所好”,ODAKYU湘南GATE開(kāi)業(yè)僅9天的時(shí)候，銷(xiāo)售額就達(dá)到了5.13億日元（約3200萬(wàn)人民幣），吸引了大量周邊消費(fèi)者慕名到訪。

如果仔細(xì)探究，可以發(fā)現(xiàn)，盡管場(chǎng)子小，但精心規(guī)劃的樓層設(shè)計(jì)、得以突出的本地味道、豐富多元的餐飲選擇、細(xì)致入微的服務(wù)感受一個(gè)也不少。

最大化區(qū)位優(yōu)勢(shì)

藤澤站，是本地最重要的交通節(jié)點(diǎn)之一，JR、江之島電鐵和小田急線在此三線合一，ODAKYU湘南GATE則正是其上建筑，可達(dá)性十分便利。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，臨近ODAKYU湘南GATE的JR南口站前廣場(chǎng)有近17萬(wàn)人可轉(zhuǎn)化為潛在客源，北口站前廣場(chǎng)潛在客源數(shù)量約為11萬(wàn)人。為了將相對(duì)可觀的客源基礎(chǔ)轉(zhuǎn)化為真正進(jìn)店的顧客，項(xiàng)目特意架設(shè)了天橋進(jìn)行交通引流，最大化釋放區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

此外，電車(chē)站、公交車(chē)站、出租車(chē)站等緊繞周邊，保障了客群的往來(lái)通達(dá)。

主題樓層，本地生活風(fēng)情的體驗(yàn)場(chǎng)

離藤澤車(chē)站不遠(yuǎn)的江之島，將是2020年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)的帆船比賽會(huì)場(chǎng)，加之整個(gè)地區(qū)臨海的休閑氛圍，“突出湘南特色”成為此次ODAKYU湘南GATE轉(zhuǎn)型中格外重要的一環(huán)。

在整體空間中，顧客隨處可感受到湘南獨(dú)有的“海的味道”——海水的淺藍(lán)色、浪漫輕松的淺粉色、船只的原木色，給人以朝氣活潑、愉悅灑脫的休閑感。

與原先相對(duì)老氣的百貨印象形成反差，更輕松接地氣的活力氛圍、時(shí)尚精致的內(nèi)部裝潢，讓ODAKYU湘南GATE一經(jīng)開(kāi)業(yè)便受到年輕人的追捧。

圍繞人們近年格外看重的餐桌文化、餐飲場(chǎng)景、生活方式、生活服務(wù)等內(nèi)容，項(xiàng)目以“層層有主題”的方式，組合起不同的主力店鋪，突出各層不同的文化概念，吸引人們?cè)诟鲗痈魈帯跋硎苌睢保黠@增加顧客停留時(shí)間的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了各層客流量和樓層價(jià)值的均衡。

■ 公共社交空間：6樓

以“促進(jìn)人們之間的交流和溝通”為主題的6樓，將被打造為藤澤市市民圖書(shū)館和畫(huà)廊等公共空間，計(jì)劃于2019年7月亮相。市級(jí)公共設(shè)施的出現(xiàn)，增進(jìn)了商場(chǎng)與城市之間的聯(lián)系，將與更多居民的日常生活綁定在一起。

■ 更豐富的服務(wù)：7樓

7樓以“提供豐富餐飲和服務(wù)”為主題，整合了更多餐飲品牌，形成了湘南GATE Dining餐飲空間，引入了烤肉店“牛兵衛(wèi)草庵”等人氣店鋪。3樓和7樓的兩處主題餐飲空間，營(yíng)業(yè)時(shí)間也比商場(chǎng)整體閉店時(shí)間延后2個(gè)小時(shí)，為晚間消費(fèi)顧客帶來(lái)更多便利。

7樓的店鋪還包括小田急不動(dòng)產(chǎn)“解憂”門(mén)店、小田急藤澤牙科診室、小田急百貨店年中年末禮物特設(shè)專場(chǎng)空間等。

7樓的一些空間也可以被用作“活動(dòng)廣場(chǎng)”，舉辦研討會(huì)、社群活動(dòng)、商品集市等。例如此前3月22-26日，這里組織了“Beach Party湘南”的活動(dòng)，區(qū)域內(nèi)一些手工達(dá)人、設(shè)計(jì)師在此展售原創(chuàng)設(shè)計(jì)、制作的首飾、生活用品等，并可以指導(dǎo)顧客現(xiàn)場(chǎng)制作，受到歡迎。

ODAKYU湘南GATE樓頂還設(shè)有一個(gè)小型五人制足球場(chǎng)。

可以說(shuō)，通過(guò)從整體到各個(gè)樓層的主題式打造，富于當(dāng)?shù)靥厣纳铒L(fēng)情，不僅增加了商場(chǎng)與本地居民之間的親和力，也讓這里成為向外來(lái)游客展示本地魅力的場(chǎng)所，吸引人們?cè)诖送Ａ?、體驗(yàn)，促成銷(xiāo)售成交也便水到渠成。

細(xì)致入微，隱形服務(wù)創(chuàng)造的舒心感

比起大張旗鼓、眼花繚亂的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，一間商場(chǎng)最高境界的“營(yíng)銷(xiāo)”方式，或許就是細(xì)致入微卻令人難忘的服務(wù)。日式服務(wù)“一切以顧客為中心”的理念，同樣體現(xiàn)在ODAKYU湘南GATE對(duì)細(xì)節(jié)服務(wù)的打造上，方便、貼心、舒適，讓人不禁愿意在這里多走走、多坐坐，從而創(chuàng)造更深刻的印象。

■ 完備的洗手間

洗手間的位置設(shè)定易于尋找，并且配有設(shè)施完備的母嬰休息室。溫柔的色系搭配、干凈寬敞的環(huán)境、便捷的設(shè)施，大大方便了逛街的年輕家庭。

■ 隨處可停的休息空間

商場(chǎng)內(nèi)的休息空間以多種形式布置在各處，從每層的電梯口到主動(dòng)線上的公共區(qū)域，方便顧客可以隨時(shí)落腳。并且，諸如沙發(fā)、木椅、配套桌椅等多元的形式，也讓休憩形式更加多樣化、便捷化。

■ 便利的電源插頭

在很多餐飲店以及外部休息處，不僅店內(nèi)的WIFI設(shè)置完善，更可以看到很多帶有電源接頭的休息桌椅，方便移動(dòng)時(shí)代顧客的使用。

■ 輔助生活的區(qū)域性設(shè)施

上文提到過(guò)的7樓小田急不動(dòng)產(chǎn)“解憂”門(mén)店，不同于一般意義的房產(chǎn)中介，而是圍繞住所問(wèn)題、遺囑問(wèn)題、家庭困惑等日常生活中所出現(xiàn)的疑難問(wèn)題，提供給顧客咨詢與解決方案服務(wù)。

門(mén)店與地區(qū)企業(yè)、相關(guān)團(tuán)體機(jī)構(gòu)緊密相連，可以及時(shí)針對(duì)顧客的問(wèn)題與相關(guān)部門(mén)直接溝通、問(wèn)詢。對(duì)于個(gè)人隱私等問(wèn)題，空間打造上還特意設(shè)置了隔音室等設(shè)施。小田急的這一舉措，也讓購(gòu)物中心真正成為了消費(fèi)者日常生活的“伙伴”。

此外，“解憂”門(mén)店內(nèi)還設(shè)有簡(jiǎn)單的共享工作區(qū)域，方便上班族、自由職業(yè)者隨時(shí)隨地兼顧工作與生活。

強(qiáng)化交通優(yōu)勢(shì)促進(jìn)整體進(jìn)店率，重新規(guī)劃樓層主題與業(yè)態(tài)組合提高體驗(yàn)感，加強(qiáng)細(xì)致入微的服務(wù)增強(qiáng)顧客粘性……一系列具有親和力的舉措，成為ODAKYU湘南GATE在商圈內(nèi)脫穎而出的關(guān)鍵。

然而，開(kāi)業(yè)效果喜人，并不等于沒(méi)有危機(jī)。事實(shí)上，以藤澤車(chē)站為中心的商圈內(nèi)，OPA、湘南辻堂Terrace Mall也都紛紛開(kāi)始了翻修工程，同時(shí)，蔦屋書(shū)店等一些新型專門(mén)商業(yè)設(shè)施也正在逐步“瓜分”著消費(fèi)者的時(shí)間。面對(duì)可以預(yù)期的更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，精細(xì)、靈活、持續(xù)的創(chuàng)新“戰(zhàn)爭(zhēng)”依然在路上。

2、廣州基盛萬(wàn)科中央公園

基盛萬(wàn)科中央公園打破傳統(tǒng)購(gòu)物中心“大盒子”的思維定式，以更舒適、更自在的空間形態(tài)，打造極致社交空間。項(xiàng)目利用萬(wàn)科建研中心的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)方法，參與推進(jìn)臨近污染河涌的綜合治理。河道兩岸有大量污水管網(wǎng)，各種污染物匯入河道，河道為人工開(kāi)挖的明渠，幾乎沒(méi)有自凈能力。

通過(guò)采取高效微納米氣泡技術(shù)、生物消淤技術(shù)和植物浮島技術(shù)，提升水生態(tài)系統(tǒng)的自我修復(fù)與凈化能力，使得河涌形成自我修復(fù)系統(tǒng)，水體黑臭現(xiàn)象得以明顯改觀，景觀效果得到很大提升。

基盛萬(wàn)科中央公園以景觀空間設(shè)計(jì)，活化商業(yè)街道空間，打造公園式的購(gòu)物場(chǎng)景。構(gòu)建風(fēng)之岸、愿之池、蝶之園、虹之橋、葉之泉和童之島六大空間，搭建移步成景、換步成趣的商業(yè)空間，營(yíng)造水岸藝文的休憩場(chǎng)所，以藝術(shù)與知性載體打造景觀地標(biāo)與區(qū)域的記憶點(diǎn)。

升級(jí)原有建筑空間，在半開(kāi)放式街區(qū)、都市庭院、攀爬游戲丘等親子戶外互動(dòng)空間里，加載商業(yè)、辦公、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)，構(gòu)筑一個(gè)有溫度、有顏值的綜合商業(yè)空間。

半開(kāi)放式街區(qū)的空間形態(tài)，讓基盛萬(wàn)科中央公園更自然地連接社區(qū)——淡化城市與商業(yè)項(xiàng)目之間的界線，悄然無(wú)縫地融入城市環(huán)境。這種自然過(guò)渡，除了因?yàn)闆](méi)有“門(mén)”的阻隔，項(xiàng)目戶外空間的主題性打造也是關(guān)鍵。在基盛萬(wàn)科中央公園的設(shè)計(jì)方案中，這被視為“建筑面向城市與社區(qū)居民的表情”。

基于庭院在都市人居生活中的稀缺性，基盛萬(wàn)科中央公園將項(xiàng)目戶外空間打造為都市新庭院——穿插蝶之園、葉之泉、愿之池、童之島、風(fēng)之岸、虹之橋六大主題景觀，移步換景，一氣呵成，在項(xiàng)目?jī)?nèi)部串起一條休閑主題動(dòng)線。

從融入社區(qū)的角度來(lái)看，基盛萬(wàn)科中央公園將戶外商業(yè)空間，“變”成滿足社區(qū)休閑互動(dòng)需求的都市新庭院，讓人們樂(lè)意在此駐足停留、休憩交談，則是在還原一個(gè)構(gòu)筑社區(qū)美好日常的愿景：讓人生重要時(shí)刻在此發(fā)生，建立商業(yè)項(xiàng)目與社區(qū)居民之間的獨(dú)特記憶紐帶。

在基盛萬(wàn)科中央公園開(kāi)幕當(dāng)天，基盛萬(wàn)科中央公園以十年之約儀式揭與鄰共成長(zhǎng)的愿景：邀約來(lái)自周邊社區(qū)10位小朋友在開(kāi)幕儀式上寫(xiě)下10年后的愿望，放入時(shí)間膠囊封存，10年后的2028年，基盛萬(wàn)科中央公園將與孩子們共同開(kāi)啟愿望的時(shí)間膠囊，見(jiàn)證彼此成長(zhǎng)。

開(kāi)業(yè)以來(lái)，基盛萬(wàn)科中央公園已舉辦多場(chǎng)親子主題活動(dòng)。比如，《小小社會(huì)人體驗(yàn)日》著眼于兒童特定成長(zhǎng)階段對(duì)職業(yè)和父母日常工作的好奇，通過(guò)生活化的職業(yè)體驗(yàn)，讓小朋友們習(xí)得新技能，也加深對(duì)父母的理解。

活動(dòng)之外，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)還會(huì)通過(guò)“著數(shù)群”、“親子群”的日常運(yùn)營(yíng)，及時(shí)了解社區(qū)居民的體驗(yàn)反饋與需求動(dòng)態(tài)，保持項(xiàng)目與社區(qū)的多維度情感連接。

組合社交樂(lè)活場(chǎng)、親子成長(zhǎng)坊、社區(qū)能量館、藝文棲息地四大主題業(yè)態(tài)，為番禺人帶來(lái)家門(mén)口的美好日常。

3、上海環(huán)宇薈

上海環(huán)宇薈狠抓硬件規(guī)劃和品牌招商，依托硬件挖潛、借勢(shì)品牌引流、利用商品提效。

在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，自中海商業(yè)團(tuán)隊(duì)接手項(xiàng)目以來(lái)，就針對(duì)負(fù)一層內(nèi)部核心區(qū)進(jìn)行了大刀闊斧的整體改造，對(duì)原有鋪位進(jìn)行了拆除分切，新增十余個(gè)精致中島鋪位，提供更多可能，并且在滿足就餐需求的情況下，增加 “所見(jiàn)即所得，即買(mǎi)即走”的品類(lèi)規(guī)劃，進(jìn)一步提高空間使用率。

與此同時(shí)，項(xiàng)目利用新天地商圈的 “海派文化”特性，借勢(shì)露天式街區(qū)構(gòu)造，為沿街商鋪創(chuàng)造“外擺dating”的氛圍，擴(kuò)展使用面積；并通過(guò)沿街店鋪內(nèi)外穿透式的設(shè)置，使得顧客能更輕松地漫步進(jìn)入商場(chǎng)核心空間。

在品牌招商上，項(xiàng)目利用大數(shù)據(jù)匹配目標(biāo)客群，招募擁有豐富SKU的品牌入駐，以高適配度商品提高可逛性。

上海環(huán)宇薈極致利用時(shí)間價(jià)值、創(chuàng)造引入跨界品牌，滿足全時(shí)段需求。項(xiàng)目首先巧妙利用項(xiàng)目與地鐵站之間的空間關(guān)系，順應(yīng)街區(qū)優(yōu)勢(shì)開(kāi)啟全天侯經(jīng)營(yíng)，從時(shí)間維度增加項(xiàng)目體驗(yàn)張力。

在項(xiàng)目與寫(xiě)字樓的共同入口附近組織咖啡、生煎、面包、西式快餐等可售賣(mài)早餐的業(yè)態(tài)，自7點(diǎn)起便可為白領(lǐng)上班族提供豐富選擇；同時(shí)又充分利用項(xiàng)目露天街區(qū)特點(diǎn)打造夜宵相關(guān)的酒吧、深夜食堂業(yè)態(tài)，延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)時(shí)間并形成經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)，從而開(kāi)啟7X24全時(shí)段運(yùn)營(yíng)模式，極致發(fā)揮時(shí)間價(jià)值。

再次，項(xiàng)目秉承“薈精致，愈生活”的理念，通過(guò)品牌跨界提高消費(fèi)者在單店內(nèi)的消費(fèi)時(shí)間效率。

在這里，生活方式概念店nininio與知名西餐廳diner合作，開(kāi)出了店中店，可以在吃美式brunch的空閑時(shí)間買(mǎi)到好看又實(shí)用的設(shè)計(jì)師商品；INXX與UJNG合作的亞洲首家概念買(mǎi)手店內(nèi)，也引入了EDC舞蹈教室演繹潮流文化；更有融合精致美食、設(shè)計(jì)師品牌的綜合生活方式美學(xué)集成店艮上，自開(kāi)業(yè)以來(lái)始終位列新天地西餐環(huán)境、口味等榜單前列。

不僅如此，環(huán)宇薈還通過(guò)與wecare合作，打造專屬衛(wèi)生間、增添親子衛(wèi)生間、化妝間等場(chǎng)所，填補(bǔ)了寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)化布局的空間遺憾，用硬件上的溫馨與關(guān)懷提高白領(lǐng)人群的歸屬感和認(rèn)同感。

在運(yùn)營(yíng)模式上，上海環(huán)宇薈也做了更周到的設(shè)想，從場(chǎng)所提供商升級(jí)為社群運(yùn)營(yíng)商。

通過(guò)對(duì)辦公客群的精準(zhǔn)洞察，以項(xiàng)目?jī)?nèi)部白領(lǐng)員工作為種子用戶，推出專屬化福利、定制化活動(dòng)，從而打造情感共同體，在鎖定其需求落地場(chǎng)所的同時(shí)依托社交網(wǎng)絡(luò)形成更廣泛的“薈有引力”，引來(lái)更大范圍的優(yōu)質(zhì)客群到訪。

數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過(guò)對(duì)內(nèi)容的創(chuàng)造和運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目整體客流、銷(xiāo)售無(wú)懼上海今年冬季多雨雪天氣影響，自運(yùn)營(yíng)以來(lái)節(jié)節(jié)走高。

以上3個(gè)案例各有各的亮點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，深入實(shí)地考察過(guò)的朋友可能也有認(rèn)為做的不完善的地方。但不論如何，接下來(lái)社區(qū)型購(gòu)物中心應(yīng)該怎么做，從“前輩”的實(shí)踐中吸取怎樣的教訓(xùn)才是關(guān)鍵。

最后

消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)了消費(fèi)需求的多樣化，消費(fèi)者已然越來(lái)越難以取悅，除了關(guān)注自身需求和商品質(zhì)量，他們更講求購(gòu)物體驗(yàn)而非簡(jiǎn)單的買(mǎi)到一件商品集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)于一體的購(gòu)物中心在體驗(yàn)性上的優(yōu)勢(shì)是電商無(wú)法模仿的，親臨現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)到的感覺(jué)絕對(duì)會(huì)更令人印象深刻。

社區(qū)型購(gòu)物中心提供了一種與緊張的工作環(huán)境截然相反的舒緩、慢節(jié)奏氣氛，滿足了社區(qū)居民個(gè)性化、多層次的情感需求及服務(wù)需求。因此，在引進(jìn)新晉品牌時(shí)，必須注重其服務(wù)理念。以及在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局時(shí)要重點(diǎn)考慮對(duì)目標(biāo)人群的吸引和影響力，客流貢獻(xiàn)型的業(yè)態(tài)往往在社區(qū)購(gòu)物中心中起到舉足輕重的作用。

社區(qū)型購(gòu)物中心可進(jìn)行多元化品牌組合，除了設(shè)置2-3家百貨、超市作為主力店外，還要盡量爭(zhēng)取50-100家個(gè)性化專門(mén)店、快餐店和服務(wù)性店鋪。最好能與周邊設(shè)施如劇場(chǎng)、文化中心、體育館、銀行、公園綠地及一定規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)等融合成一體，為社區(qū)居民提供一個(gè)兼具購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、教育文化、聚會(huì)社交等多重功能的生活樂(lè)園，充分展現(xiàn)社區(qū)購(gòu)物中心所營(yíng)造的"生活趣味"。

如今，社區(qū)購(gòu)物中心在全國(guó)的購(gòu)物中心總量中占比將近一半。社區(qū)型購(gòu)物中心是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)，也是未來(lái)成長(zhǎng)潛力最好的，這也帶來(lái)了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的問(wèn)題。除了吸引消費(fèi)者消費(fèi)，運(yùn)營(yíng)策略也是一個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心能夠取勝的關(guān)鍵所在。因此要做到經(jīng)營(yíng)商家的品牌連鎖化；合理的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃和面積配比；零售商聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的范圍；社區(qū)型購(gòu)物中心要更加注重"硬件"的提升和"軟件"的深化；客源分析要精準(zhǔn)，打造雙向服務(wù)功能才能出奇制勝。

社區(qū)購(gòu)物中心的服務(wù)對(duì)象既有消費(fèi)者，也有經(jīng)營(yíng)者。它不僅要向消費(fèi)者提供具有購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、生活服務(wù)、社會(huì)交往等多種功能的服務(wù)場(chǎng)所，還要向商戶提供便利、可靠的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提供多種業(yè)態(tài)共生共榮的盈利模式，使各商戶在經(jīng)營(yíng)中感受到全方位的服務(wù)和支持。